Indsigelse mod lokalplan forslag 1168 Udbygning Hotel Marienlyst

Indsigelse vedr. lokalplan 1.168

Indledning:

En lokalplan er en bindende aftale mellem borgerne og dem, der har planer for ændringer i det eksisterende miljø. Planen skal dokumentere, at ønskerne tjener helheden. Borgerne er repræsenterede med deres politikere, der støttet af embedsværket, skal påse at det ønskede er i overensstemmelse med  en langtidsbetragtning ikke blot for det afgrænsede lokalplanområde, men for konsekvenserne for hele området.

Den foreliggende lokalplan er både mangelfuld og selvmodsigende på flere punkter:

Efterfølgende er lokalplanteksten fremhævet med rødt:

På side 4, andet afsnit

"Hotel Marienlyst har både i Helsingør og i Nordsjælland altid været en betydelig identitets- og kulturbærer"

Ja, det er sandt at de gamle bygninger vidner om en gammel kurbadskultur, men den foreliggende lokalplan synes snarere at modarbejde denne kultur-- idet det oprindelige kurbad idag helt indkapsles i uskøn bebyggelse, der ikke har meget med datidens kurbad at gøre. I stedet for at se isoleret på Marienlyst Kurbad som kulturbærer, burde man se på de kulturbærende værdier i nærheden af Marienlyst Hotel, der – hvis planen gennemføres – vil lide under de voldsomme bygningsvolumener og de affødte aktiviteter i området.

Samme afsnit

”der kan sikre en udbygning af  hotellet, så det i langt højere grad lever op til nutidige krav til i forhold til kapacitet, komfort og miljø"

Denne påstand er ikke dokumenteret. Det skal bemærkes, at der foreligger en plan fra 2015, hvor kurbadet fik en betydelig om- og udbygning. Det må være rimeligt, at forklare borgerne, hvad der gik galt i 2015, og hvorfor man ikke dengang fik et samlet billede af hotellets fremtidsønsker. Hvad er det der er sket i de sidste 2 år, der har ændret hoteldrift så betydeligt, at det er nødvendigt med en ny lokalplan??  Og er det nødvendigt eller blot et ønske om at optimere forretningen? 

Umiddelbart er det betænkeligt, at planlægningsmyndighederne ikke sikrer sig en langtidsholdbarhed af de indgåede aftaler med borgerne, - det er ikke hensigten med lokalplaner, at man blot laver en ny, hver gang man ønsker at bygge. Disse ønsker burde tydeligt være fremgået af 2015 lokalplanen, og i modsat fald bør der ligge klare nye omstændigheder, der skal troværdigt dokumenteres. I modsat fald handler man mod hele ånden i planloven, og man går ukritisk bygherrens ærinde.

Side 5

"gode overkørselsforhold til Nordre Strandvej"

Det er noget af en påstand. Der er tale om et kryds, hvor den ret trafikbelastede Nordre Strandvej, der i forvejen er ret smal, krydses af lokaltog og busser og danner udkørsel fra Slotsvej samt hele området fra både campingplads og punkthusbebyggelse ved Strand Alle. For os der bor der, er det i visse perioder et ganske presset kryds at slippe frelst igennem, og vi vurderer ikke, at et øget pres på dette kryds vil være hensigtsmæssigt. Lokalplanteksten tegner et udokumenteret rosenrødt billede af noget, der nemt kan blive til et alvorligt problem for såvel beboere i området, som for hotellets gæster.

Side 5

"En renæssance for ”Strand- og Badehotel Marienlyst”. Det er således en gennemgående tanke, at Hotel Marienlyst igen skal være Helsingørs og Nordsjællands primære hotel, med mulighed for almindelig turistovernatning, konference- og mødested, spa- og Wellness, og til større og private og erhvervsmæssige arrangementer".

Hele afsnittet mangler i den grad dokumentation.  I de sidste 30 år har man hørt det samme om og om igen:  at man må udvide, for at være førende i branchen. Hvem siger at Marienlyst skal være førende i branchen? Især hvis det medfører en værdiforringelse af området som helhed?

Set i historisk lys har man solgt fra af kurbadets ejendomme. Man har haft rig mulighed for udvidelse, men i stedet solgt jord fra, og nu vil man udnytte den jord, der er tilbage, ved at gå i højden, som eneste chance. Skal planmyndigheden præmiere denne slingrekurs med at åbne for denne mulighed? 

Hvad menes der med nødvendig værelseskapacitet?  Den er vel ikke nødvendig, men den har måske et økonomisk potentiale, der er attraktiv, men kommer det byens borgere til gavn, og er de fysiske omkostninger for høje? Det er sådan nogle spørgsmål, der bør diskuteres, og her er det foreliggende udkast ikke godt nok.

Desuden er det ikke planlægningens (det offentliges) opgave at skabe mulighed for at gøre Marienlyst Hotel til Nordsjællands primære hotel og konferencecenter. Det er simpelthen konkurrenceforvridende og efter vores opfattelse ulovligt at bruge planloven til dette formål. Hvad mener kommunens to andre konferencecentre (Borupgård og Konventum) til denne formulering? Kommunen vil sikre, at det ene får succes, men det er efter vores opfattelse ikke kommunens opgave. Kommunen skal planlægge i en større sammenhæng og dokumentere og sikre, at de ønsker, der måtte fremkomme, tilpasses den overordnede plan.  

Side 6

"Bebyggelse:"

Det bestrides, at det nye byggeri falder ind i det det eksisterende udtryk i forhold til materialer og stilarter.  Den nye værelsesfløj kan ikke løbe fra, at den ligner hvad den er, en 6 etagers betonbygning med et naivt forsøg på at camouflere den øverste etage som en kvistetage. Det sidste lykkes ikke.  Senere skriver man, at fløjen har en fast vinduesrytme og et saddeltag, hvor kviste skyder sig op igennem. Det er en sproglig camouflage, sådan er det ikke i virkeligheden, og denne formulering burde ikke forekomme i en troværdig lokalplantekst. Vi mener at de arkitektoniske ambitioner er ikke-eksisterende, hvilket ellers burde være et krav på denne markante beliggenhed.

"Parkering"

Regnestykket holder ikke. Hvornår er parkeringen optalt, og af hvem?  Der er en konferencesal til 5-600 mennesker og en uafhængig restaurant og et kasino og et wellnesscenter   og – hvis lokalplanen vedtages – en kapacitet på 280 værelser.  Er hotellejlighederne medregnet her?  Hertil skal lægges personalet, der vel ikke alle kommer med lokaltoget. 250 parkeringspladser synes helt fejlberegnet til anvendelsen, ikke mindst fordi samme lokalplan beskriver et kundegrundlag, der næppe kommer med det lille lokaltog.  Så er det ikke nok med en optælling på et ikke nærmere defineret tidspunkt. Problemet må dyrkes ganske anderledes seriøst, ikke mindst fordi de frie parkeringspladser i nærområdet i forvejen er under hårdt pres, og selvom vi ikke er specialister på området, forudser vi med god grund, at netop dette vil danne et altoverskyggende problem, der på sigt kun kan løses ved at gøre indhug i de rekreative områder, der jo er borgernes nuværende elskede rettighed og herlighedsværdi.

Side 7

 "Herunder hotellejligheder, der kan frastykkes individuelt til salg"

Man vil sælge yderligere ud af ejendommen?? Det er vel ikke i offentlighedens interesse at tillade en horribel bebyggelsesprocent, for derefter at skabe mulighed for yderligere frasalg??

Side 9

" Bebyggelsens placering og omfang"

Som noget nyt angives bebyggelsesprocenten ikke. Det er ellers et fast punkt i alle kommunens lokalplaner og et effektivt planlægningsværktøj i bestræbelserne på at få en harmonisk sammenhængskraft til de omkringliggende områder.  Det er dybt problematisk, at dette værktøj ikke er behandlet i lokalplanen, da den omgivende bebyggelse overvejende er åben, og de fleste steder ganske lav. Man frygter, at bebyggelsesprocenten er udgået af planen, fordi den er skræmmende høj. I stedet fremhæves, at bebyggelsen ikke er højere end det højeste af nabohusene. Denne argumentation kan ikke bruges til noget. En fejltagelse skal ikke berettige en ny fejltagelse. Marienlyst Kurbad vil, hvis planen gennemføres, fremstå som et yderst overbebygget hotelkompleks, der ikke harmonerer med omgivelserne, men måske kan overleve ved at udnytte de omkringliggende friarealer, der ellers er forbeholdt byens borgere, idet de ikke selv kan fremvise hverken tilstrækkelige friarealer eller fornøden parkering.  Det er i hvert fald vores umiddelbare vurdering og påstand.

Side 19

"Bufferzone"

Lokalplanen gennemgår omhyggeligt de synlige konsekvenser af planen set fra vandet. Det var måske mere interessant at gennemgå konsekvenserne set fra landsiden, hvor det umiddelbart virker afskrækkende. Ikke mindst fra kystbrinken,  den markante afslutning på Kongernes Nordsjælland.

Desuden er der en uforståelig omtale af konsekvenserne set fra Kronborg, hvor man synes at dokumentere, at nybyggeriet lige akkurat ligger i en kile, der ikke kan ses fra Kronborg. Denne problematik er væsentlig og burde være et dokumenteret hovedtema, idet vores lille by fremover må se i øjnene at de historiske værdier i området er af afgørende betydning for en øget turiststrøm. Og for byens indtjening og også for Marienlyst Hotel. Det skal ikke ende som med højhuset ved Marienlyst Slot, hvor beboerne har en vidunderlig udsigt over park og Slot, men hvor selve højhuset i den grad skæmmer hele oplevelsen af det kulturhistoriske monument for alle dem, der bruger dette historiemættede sted. Uanset udsigtskiler vil vi mene, at den foreslåede massive udbygning af hotellet vil svække hele områdets kulturbærende værdier, herunder Kronborg som historisk monument.

"Rekreative arealer"

Der er lidt friareal tilbage foran hotellet langs kysten, hvor der er en offentlig sti. Resten af det rekreative areal udgøres af en sø. Lovkravet om et rekreativt areal til ansatte (og brugere) ses ikke behandlet eller tilgodeset i planen. De mange gæster henvises til borgernes fælleseje, de rekreative strande og grønne arealer der grænser op til hotellet. Er det i borgernes interesse at disse arealer bliver yderligere belastet? 

Kystnærhed, Strandbyggelinie, Kongernes Nordsjælland,

Der er en landsdækkende diskussion om byggeri i nærheden af kysten.   Det er absolut i offentlighedens interesse, at kystområderne, både indenfor som udenfor byzone, planlægges med største omhu. Fejltagelser kan række generationer ind i fremtiden, og den ad hoc planlægning, vi i de sidste mange år har oplevet på Marienlyst Kurbads arealer, synes kun at varetage kurbadets interesser. Nærværende lokalplan ikke undtaget.

Helsingør er i den sjældne lykkelige omstændighed, at det råder over en velbevaret renæssance by, lige op ad et renæssanceslot med verdensry, samt et kongeligt  lystslot, - Marienlyst - der har lånt navn til kurbadet, - og en enestående landskabskile (Kongernes Nordsjælland) der strækker sig langs nordkysten. Enhver kommune må misunde Helsingør denne enestående kulturarv, der fornuftigt forvaltet, vil kunne danne kilden til en betydelig fremtidig indtægtskilde i form af kulturturisme. Hvis kommunen mener noget alvorligt med Kongernes Nordsjælland, bør nærværende lokalplan vurderes i forhold til dette storstilede projekt. Det er ikke behandlet i redegørelsen.

 Det er ikke hensigten at umuliggøre en fornuftig udvikling af Marienlyst Kurbad, men der bør stilles helt andre krav til dokumentation, arkitektonisk kvalitet og sammenhængskraft til de yderst sårbare omgivelser, der i det lange løb, er dem, der vil sætte Helsingør på verdenskortet. Og langt hen ad vejen dem, byen kommer til at leve af.  Det foreliggende er hverken overbevisende eller godt nok.  Set fra hotellets side er ønskerne klare nok, men set fra et større perspektiv synes planerne at være skadelige i forhold til de enestående muligheder, som det samlede kulturhistoriske miljø indbyder til.

 Vi anbefaler, at lokalplanen udskydes, indtil der er gennemført en række nærmere konsekvensvurderinger og udarbejdet en helhedsplan for hele kystområdet nord for Helsingør med inddragelse af borgerne og de interessegrupper der bliver berørt.  Herunder hvad man forestiller sig med Kongernes Nordsjælland. Og så må man stille krav til en bedre arkitektonisk kvalitet, hvis man skal gå i dialog om dette for byen så vigtige sted.  Se, hvad man fik ud af Kulturværftet og Søfartsmuseet. Nærværende lokalplanområde er ikke mindre væsentlig for byens fremtidige renomé. Det foreliggende lokalplanforslag er sikkert effektiv set med hotellets øjne, men skadeligt for miljøet set i et større perspektiv. Kommunen vil måske hertil indvende, at hotellet har et akut behov, men hertil er kun at svare, at dette behov nemt kunne være afklaret i forbindelse med den kun 2 år gamle lokalplan.

På vegne af

Andelsboligforeningen Hamlets gård, Slotsvej 5a og B, formand Eva Maria Runstedt-Christensen

E. Maria Runstedt-Christensen    Kontakt forfatteren af dette andragende